Rechtsanwaltskanzlei Matthiessen - Ihr Rechtsanwalt in Aichach, Schrobenhausen und Umgebung

Rechtsanwalt Miet- & Wohnungseigentumsrecht in Aichach und Umgebung

Ich berate Sie kompetent und umfassend im Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Jeder ist vom Mietrecht betroffen

Fast 50 Millionen Menschen in Deutschland leben zur Miete, was 57,9 % der Bevölkerung entspricht. Im europäischen Vergleich ist dieser Anteil einzigartig hoch. Leider steigen die Mietpreise unaufhörlich, in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt um 9,1 %. Die Nebenkosten, die Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen und Eigenbedarfserklärungen des Vermieters kommen hinzu. Vor diesem Hintergrund ist das Mietrecht in Deutschland ein zentrales Rechtsgebiet. Aber wie fair geht es tatsächlich dabei zu?

Was ist alles umfasst?

Als umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet ist das Mietrecht primär auf den Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ausgerichtet. Der Vermieter verpflichtet sich gegen eine Entlohnung, dem Mieter das Mietobjekt für eine bestimmte oder unbegrenzte Dauer zu überlassen, während der Mieter zum Besitzer des Objekts wird und der Vermieter weiterhin Eigentümer bleibt. Gesetzliche Regelungen zu Mietverträgen sind in den Paragrafen § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Im Wesentlichen ist es möglich, fast alles zu vermieten. Dieser Artikel informiert über das Mietrecht bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen, wobei die Art der Nutzung der gemieteten Immobilie (als Wohn- oder Gewerberaum) ausschlaggebend ist. Neben dem Mietverhältnis gibt es auch rechtliche Fragestellungen in anderen Bereichen, wie dem Makler- und Nachbarrecht sowie Fragen zum Wohnungseigentum, Verfahrens- und Vollstreckungsrecht. Ich biete Hilfe bei der Gestaltung Ihres Mietvertrags, um ihn gerichtsfest zu machen oder spezielle Bestimmungen zu vereinbaren.

Sie wollen Ihren Mietvertrag gerichtsfest formulieren oder besondere Regelungen vereinbaren? Ich helfe bei der Gestaltung.

Besonderheiten bei der Vermietung von Wohnräumen

Im Mietverhältnis für Wohnraum steht der Mieter unter besonderem Mieterschutz. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) ist sein Besitz an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Der Mieter muss also niemand in seine Mietwohnung lassen, wenn er das nicht möchte – auch nicht den Eigentümer. Bei Modernisierungen, Sanierungen oder zur Kontrollbesichtigung muss der Mieter ausnahmsweise dulden, dass der Vermieter die Wohnung betritt. Der Vermieter ist auch in seinem Kündigungsrecht eingeschränkt, da die Kündigungsfrist in der Regel 3 Monate beträgt und nicht zulasten des Mieters verlängert werden kann. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich jedoch, je länger der Mietvertrag besteht. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht hat, wie beispielsweise bei Zahlungsverzug seitens des Mieters. Die vereinbarte Monatsmiete, ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien selbst in ihrem Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen erfolgen darf, meist eine Mietanpassung an die örtliche Vergleichsmiete, die sich in Städten an dem kommunalen Mietspiegel orientiert. Eine Mieterhöhung muss gewissen Grenzen einhalten und in einem zeitlichen Abstand von 3 Jahren erfolgen. Der Mieter kann hingegen keine Mietminderung aufgrund fallender Mietspiegel verlangen.

Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen

Es kommt häufig vor, dass Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchgeführt werden, die den Komfort und die Energieeffizienz verbessern sollen. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu Mieterhöhungen führen. Die Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch streng reguliert. Nicht jede bauliche Änderung führt zu einer Mieterhöhung. Nur Maßnahmen, wie etwa energetische Modernisierungen, Verringerung des Wasserverbrauchs oder Verbesserung der Wohnverhältnisse, können Gründe zur Mieterhöhung sein. Die Modernisierungsumlage, die der Vermieter berechnen darf, ist auf 8% der Monatsmiete begrenzt. Der Mieter hat in der Regel die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und Handwerker in die Wohnung zu lassen. Allerdings müssen die Bauarbeiten ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Wenn es berechtigte Gründe gibt, kann der Mieter auch Widerspruch einlegen. In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierenden Mieterhöhungen zu informieren.

Mietminderung bei Wohnungsmängeln: Das sollten Mieter wissen

Mieter haben das Recht, bei Mängeln die Miete zu mindern. Allerdings müssen tatsächlich Mängel vorliegen, wie zum Beispiel Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Wohnung unbewohnbar machen. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung kann die Miete teilweise oder vollständig gemindert werden, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss. Eine berechtigte Mietminderung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Bei einer Eigenbedarfskündigung hingegen muss der Vermieter einen echten Bedarf anmelden, beispielsweise für nahe Verwandte. Wenn Sie Mängel oder Eigenbedarf haben, ist rechtlicher Rat wichtig, um das Wohnen reibungslos zu gestalten.

Rechtsfragen in der Wohneigentümergemeinschaft

Das Wohneigentum wird ebenso wie bei freistehenden Immobilien im Grundbuch eingetragen, wobei das Eigentumsrecht des BGB gilt und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von Bedeutung ist. Ein charakteristisches Merkmal von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum, wie den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinsamen Garten, verwaltet und über dessen Angelegenheiten auf der Eigentümerversammlung entscheidet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Immobilie selbst verwalten oder einen externen Hausverwalter beauftragen, der einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellt.

Haben Sie Probleme bei der Eigentümerversammlung? Ich stehe Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft durchzusetzen.

Gewerbemietrecht: Rechtliche Aspekte für Ihr Geschäftsräume

Die Mietrechtsregelungen gelten auch für Gewerberaummietverträge. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen gibt es jedoch keinen besonderen Schutz für gewerbliche Mieter im Gewerbemietrecht. Es gibt jedoch Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Wenn ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzt, kann er gekündigt werden, selbst wenn er die Wohnung auch bewohnt. Maßgeblich ist, ob die gewerbliche/berufliche Nutzung überwiegt und ob eine Außenwirkung vorliegt. Eine Außenwirkung besteht etwa, wenn die Tätigkeit Lärm oder Publikumsverkehr verursacht. Tätigkeiten als Gutachter, Journalist oder im Homeoffice können von zuhause erledigt werden, ohne dass der besondere Schutz von Wohnraummietverträgen gefährdet ist.

Sie möchten Ihre Wohnung gewerblich nutzen? Ich helfe Ihnen, die rechtlichen Feinheiten zu beachten.

Maklerrecht: Die Befugnisse und Einschränkungen Ihres Maklers

Ein Makler agiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen). Dabei kann er von beiden Seiten beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im BGB verankert und weitere Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt, inklusive der Erteilung einer Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, bei dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach der passenden Immobilie und die Höhe der Provision richten sich hauptsächlich nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Ist keine Regelung zur Maklerprovision getroffen worden, gilt die ortsübliche Vergütung. Nach dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten und bei einem Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Das Maklerrecht ist sehr komplex, weshalb es ratsam ist, bei Problemen einen Anwalt zu Rate zu ziehen, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.

Verfahrens- und Vollstreckungsrecht – Ihre Mittel und Rechte als Vermieter

Wie funktioniert das Verfahren?

Wollen Sie als Vermieter die Miete erhöhen, so müssen sie verschiedene Rahmenbedingungen beachten, um Streitigkeiten im Rahmen des Mieterhöhungsverfahren vorzubeugen. Neben den Sperrfristen zur Mieterhöhung, müssen Sie auch Klagefristen einhalten. Hat der Mieter der Anpassung nicht zugestimmt, kann der Vermieter die Erhöhung durch ein Urteil versuchen zu erzwingen. Hierzu muss er den Mieter vor Gericht verklagen. Das zuständige Gericht richtet sich nach dem Gerichtsverfassungsgesetz (GVG). Bei Klagen im Wohnraummietverhältnis ist ausnahmsweise das Amtsgericht die erste Instanz. In den übrigen Fragen richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert. Übertrifft dieser 5.000 EUR, ist das Landgericht zuständig. Der Prozess verläuft nach den Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO). Das Makler- und Nachbarrecht wird ebenfalls vor den ordentlichen Gerichten verhandelt. In vielen Bundesländern muss zuvor eine Schlichtungsstelle konsultiert werden. Darauf verweist das Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) in Verbindung mit den landesrechtlichen Gesetzen für Amtsschlichtung.

Wie läuft die Räumung ab?

Zahlt der Mieter keine Miete, oder liegen andere Kündigungsgründe wie etwa die Eigenbedarfskündigung vor, kann der Vermieter durch ein Kündigungsschreiben das Mietverhältnis auflösen. So kann er um Aufschiebung wegen besonderer Härte bitten, die der Vermieter berücksichtigen muss. Verbleibt der Mieter aber widerrechtlich in der Wohnung (auch als Mietnomaden bekannt), kann der Eigentümer ihn auf Räumung verklagen. Bei einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen. Räumungsverfahren werden von den Gerichten vorrangig behandelt. Bei besonderen Umständen, wie Lebensgefahr oder Hausbesetzung, kann ein Räumungstitel ohne Räumungsklage erwirkt werden. Dadurch kann der Vermieter die Wohnung per Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Auch die sogenannte Berliner Räumung – lediglich das Austauschen des Schlosses – ist zulässig.

Ihre Mieter werden zu Mietnomaden? Ihnen droht Obdachlosigkeit durch Räumung? Jeder Sachverhalt ist anders, das macht die Verfahren so komplex. Weil es um Ihre eigenen vier Wände geht, holen Sie sich Beratung von einem Rechtsanwalt.

Wir arbeiten am Puls der Rechtsprechung

Vor Gerichten wird häufig über Miet- und Wohneigentumsrecht gestritten. Ein aktuelles Beispiel ist die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns Mietzahlungen leisten müssen. Hierzu gab es unterschiedliche Urteile von LG und OLG. Der BGH wird bald entscheiden. Auch Eigenbedarfskündigungen führen oft zu Auseinandersetzungen. So hat das AG München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreicht, um für einen Angehörigen Eigenbedarf geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin gekippt. Nun sehen sich Mieter, die von der zeitweiligen Mietminderung profitierten, mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel. Wenn Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehe ich Ihnen zur Seite.

Tätigkeitsbereich der Kanzlei

Als Anwalt stehe ich Ihnen in allen Angelegenheiten des Miet- und Wohneigentumsrechts zur Verfügung. Die stetig fortschreitende Rechtsprechung und die kontinuierlichen Gesetzesreformen machen das Mietrecht zu einem dynamischen und komplexen Bereich. Unsere umfassende Beratung garantiert Ihnen eine rechtlich sichere Basis. Meine Tätigkeiten umfassen unter anderem:

Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse

Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (Vermieter und Mieter)
Rechtsberatung
Rechtsbeistand bei

Kündigung
Mängeln
Mieterhöhung
Zahlungsklagen
Räumungsklagen

Vertretung im Prozess

Wohnungseigentumsrecht

Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen auf Wohnungseigentümerversammlung
Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen
Forderungsdurchsetzung

Maklerrecht

Für Makler

Gestaltung von Maklerverträgen
Rechtsberatung
Durchsetzung von Provisionsansprüchen
Abmahnung von Wettbewerbern
Verteidigung bei Abmahnung

Für Maklerkunden

Gestaltung von Maklerverträgen
Abwendung von Provisionsansprüchen
Rechtsberatung

Immobilienrecht

Beratung bei Kauf und Verkauf
Kaufvertrag prüfen
Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
Rückabwicklung des Kaufvertrags
Due Diligence für Investoren

Leistungen rund ums Mieten und Vermieten aus einer Hand.

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind Imponderabilien?

Als Imponderabilien bezeichnet man unvorhersehbare Stoffe wie z.B. Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks vorliegt und inwiefern diese hingenommen werden muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und muss unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze beurteilt werden.

Wie kann ich Mietnomaden loswerden?

Durch gezieltes Fragen können Sie potenzielle Mieter ausschließen, die das Mietverhältnis möglicherweise nicht einhalten werden. Allerdings müssen Sie bei der Auswahl der Fragen vorsichtig sein, da nicht alle zulässig sind. Wenn sich das Mietverhältnis für Sie als Vermieter unzumutbar macht, sei es aufgrund von Mietschulden, Beschädigungen der Wohnung oder anderweitigen Gründen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht gezogen werden. In diesem Fall kann auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.

Wie kann ich die Miete mindern?

Dem Mieter steht das Minderungsrecht zu, wenn das Mietobjekt Mängel hat. Mängel können Schimmel, kaputte Heizung o.ä. sein. Die Minderung muss nur angekündigt, nicht aber durch den Vermieter bestätigt werden. Die Gerichte haben eine unterschiedliche Praxis bzgl. der Minderungsquote.

Wie man sich gegen Eigenbedarf wehren?

Der Mieter kann bis spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung beim Vermieter einlegen. Später kann der Mieter noch einen Härtefall geltend machen. Ob ein Härtefall vorliegt, hängt von der Situation des Mieters ab. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann angefochten werden.

Wann hat der Makler einen Provisionsanspruch?

Ein Anspruch auf Provision für den Makler entsteht erst dann, wenn er erfolgreich vermittelt hat. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Wird der Vertrag nach der Vermittlung geändert, so kann dies auch die Provisionshöhe beeinflussen.

Wer muss den Makler bezahlen?

Es besteht die Möglichkeit, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Mieter/Käufer für die Bezahlung verantwortlich ist. Bei einer vereinbarten Maklercourtage wird die Provision zwischen den Parteien hälftig geteilt.

Kann ich meine Mietwohnung auch gewerblich oder beruflich nutzen?

Prinzipiell ist es nicht gestattet, eine Mietwohnung gewerblich oder beruflich zu nutzen. Wenn die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des normalen Wohnens liegt, z.B. Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten, ist dies erlaubt. Dabei darf die berufliche Nutzung jedoch nicht das eigentliche Wohnen überwiegen. Falls die Wohnung hauptsächlich und damit vertragswidrig für berufliche Zwecke genutzt wird, verliert der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht.

Muss ich Handwerker für Modernisierungsmaßnahmen in meine Wohnung lassen?

Sofern der Vermieter die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig angekündigt hat, ist der Mieter verpflichtet, ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dabei müssen die Art und der Umfang der Tätigkeit grob beschrieben werden. Jedoch muss der Zutritt nur während der üblichen Tageszeiten erfolgen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die zu Lasten des Mieters eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen, sind ungültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich bei einer längeren Mietdauer die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend.

Kann der Vermieter die Erhöhung der Miete verlangen?

Bei einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete, aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt für die Mieterhöhung genaue Fristen und Höhen fest.