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BGH bestätigt: WEG-Recht ermöglicht abweichende Kostenverteilung für Gemeinschaftseigentum nach Hauptnutzen

Fachbeitrag im Miet- und Wohneigentumsrecht

Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum können gemäß dem Hauptnutzen auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, wobei neue Belastungen oder Entlastungen möglich sind.

Ein Kostenbeschluss kann auch ausschließlich auf bestimmte Maßnahmen beschränkt werden. Der Bundesgerichtshof hat verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer gemäß der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform die Möglichkeit haben, die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum abweichend von der bisherigen Verteilung und zulasten bestimmter Eigentümer festzulegen.

Fall 1: Änderung der Kostenaufteilung für Doppelparker

In einer Anlage mit zwanzig Doppelparkern war aufgrund eines Defekts an der gemeinschaftlichen Hebeanlage nur die Nutzung eines Stellplatzes pro Doppelparker möglich. Im Juni 2021 entschieden die Wohnungseigentümer, dass nur die Teileigentümer der Doppelparker die Kosten für die Reparatur und Sanierung dieser Anlagenteile tragen sollen, während zuvor alle Eigentümer beteiligt waren. Ein Eigentümer von vier Doppelparkern legte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein.

Entscheidung: Die Nutzungsfähigkeit als Maßstab für die Kostentragung ist zulässig Die Anfechtungsklage blieb erfolglos. Der Beschluss zur Kostenverteilung bei den Doppelparkern war weder nichtig noch anfechtbar. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenteilung abweichen. Dies ermöglicht auch eine Änderung der Kostenschuldner, indem einige von der Zahlung befreit oder erstmals belastet werden. Diese Regelung ist weitreichender als früher und steht im Einklang mit den gesetzlichen Zielen.

Der Beschluss entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Wohnungseigentümer haben einen großen Spielraum bei der Anpassung des Umlageschlüssels und dürfen jeden angemessenen Maßstab wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen berücksichtigt, ohne zu ungerechtfertigter Benachteiligung zu führen. Sofern der Beschluss den Gebrauch oder die Nutzungsgelegenheit beachtet, ist die Verteilung ordnungsgemäß. Im vorliegenden Fall werden nur jene Teileigentümer belastet, die einen direkten Nutzen von den Doppelparkern haben, was die getroffene Regelung rechtfertigt.

Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen sind zu erwarten, sodass kein Teileigentümer von dauerhaften Regelungen ausgehen kann.

Fall 2: Der Dachgeschoss-Eigentümer soll die Kosten für die Fenstersanierung allein tragen

In einer Versammlung im August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, die defekten Dachflächenfenster einer Dachgeschosswohnung, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, auszutauschen. Sie entschieden zudem, dass der Sondereigentümer dieser Wohnung die Kosten für den Fensteraustausch allein tragen sollte, was eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung darstellt.

Der Dachgeschoss-Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen diesen Kostenbeschluss. Die Klage blieb jedoch erfolglos. Der Beschluss ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG rechtmäßig und entspricht meiner Ansicht nach einer ordnungsgemäßen Verwaltung, da er die spezifische Situation der Dachgeschossfenster und deren Nutzung durch den Sondereigentümer berücksichtigt.

Der Beschluss ist auch deshalb angemessen, weil er sich ausschließlich auf die Kostenverteilung dieser spezifischen Maßnahme konzentriert, ohne eine Regelung für ähnliche Fälle in der Zukunft festzulegen. Es besteht keine Notwendigkeit, bereits bei einem ersten Beschluss eine dauerhafte Regelung für alle zukünftigen ähnlichen Maßnahmen zu treffen.

(BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23)

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