Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt sich oft die Frage nach der Finanzierung. Ist das Grundstück mit Belastungen belegt? Welche Aspekte müssen bei den Grunddienstbarkeiten beachtet werden? Was geschieht nach der vollständigen Tilgung des Kredits?
Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten haben einen erheblichen Einfluss auf den Wert und die Nutzung der Immobilie. Daher ist es wichtig, dass Sie als Käufer oder Verkäufer umfassend informiert sind. Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Aichach kläre ich Sie über relevante Fragestellungen auf. Informieren Sie sich jetzt über die Eintragung und Löschung von Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechten.
Mit Grundpfandrechten finanzieren Sie Ihre Immobilie einfacher und geben dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheit.
Es gibt verschiedene Formen: Man unterscheidet zwischen akzessorischen (Hypothek) und nicht-akzessorischen (Grundschuld) Grundpfandrechten. Nicht-akzessorische Rechte bestehen unabhängig vom Bestand der Forderung und beziehen sich nicht auf eine bestimmte Forderung. Die Grundschuld kennt verschiedene Sonderformen:
Eigentümergrundschuld: Die Eintragung erfolgt zum eigenen Vorteil und kann abgetreten, verwertet oder verpfändet werden.
Sicherungsgrundschuld: Die Eintragung erfolgt zur Sicherung einer Forderung und ist durch einen Sicherungsvertrag mit der Forderung verbunden.
Fremdgrundschuld: Die Eintragung erfolgt zugunsten eines Dritten.
Rentenschuld: Das Grundstück wird gegen regelmäßige Zahlung einer Rente belastet.
Wirkung der Kreditsicherheit:
Gläubiger werden bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bevorzugt befriedigt.
Wirkung der Rangordnung:
Grundschulden und Hypotheken stehen im Grundbuch in fester Rangfolge – eine frühere Eintragung genießt einen höheren Rang und wird zuerst bedient.
Bestellung eines Grundpfandrechts:
Abschluss eines Darlehens- oder Kreditvertrags zwischen dem Sicherungsgeber (der Bank) und Ihnen als Sicherungsnehmer.
Vertrag über die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ins Grundbuch.
Ein Notar beglaubigt die Bestellung im Grundbuch und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt.
Gegebenenfalls erfolgt die Sicherungsvereinbarung als Teil des Kreditvertrags.
Das Grundpfandrecht wird mit Eintragung ins Grundbuch wirksam.
Löschung:
Tilgung der letzten Rate oder Beendigung des Kreditverhältnisses.
Ein Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung und veranlasst die Löschung beim Grundbuchamt.
Die Löschung im Grundbuch macht die Löschung wirksam.
Kosten:
Bei der Bestellung, Löschung und Umwandlung eines Grundpfandrechts entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt. Unter bestimmten Umständen können diese Ausgaben steuerlich abgesetzt werden.
Grundstücke können mit Grunddienstbarkeiten belastet werden. Dadurch kann der Eigentümer eines (herrschenden) Grundstücks berechtigt sein, zum Beispiel eine Leitung durch ein fremdes Grundstück zu verlegen.
Grunddienstbarkeiten berechtigen den Eigentümer eines (herrschenden) Grundstücks zur Nutzung eines (dienenden) Grundstücks. Eine Grunddienstbarkeit kann auch das Eigentumsrecht am dienenden Grundstück beschränken. Beispiele dafür sind:
Das Geh- oder Fahrtrecht beziehungsweise Wegerecht als Nutzungsdienstbarkeit.
Die Untersagung bestimmter Handlungen wie Umbauten am Haus oder die Gestaltung des Gartens als Unterlassungsdienstbarkeit.
Die Einschränkung von Geruchs- oder Lärmbelästigungen als Ausschlussdienstbarkeit.
Unterschied zu anderen Belastungen:
Der Nießbrauch berechtigt zur uneingeschränkten Nutzung und ist personenbezogen, kann also nicht vererbt oder veräußert werden.
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ähnelt Grunddienstbarkeiten, ist aber personenbezogen.
Baulasten sind Beschränkungen des Grundeigentums aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Sie werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und nicht im Grundbuch.
Wirkung der Eintragung:
Die Eintragung der Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks (optional auch des herrschenden Grundstücks) festgehalten.
Eine bloß vertragliche Einigung ohne Eintragung wirkt gegenüber dem Vertragspartner (als jetziger Eigentümer), aber nicht gegenüber späteren Eigentümern.
Entstehung:
Es kommt zu einer vertraglichen Einigung über die Eintragung der Grunddienstbarkeit zwischen Ihnen und der anderen Partei als Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstücks. Entscheidend ist, dass ein tatsächlicher Vorteil entsteht.
Ein Notar prüft die Eintragungsbewilligung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt.
Die Wirksamkeit tritt ab der Eintragung im Grundbuch ein.
Löschung
Kosten:
Für die Eintragung und Löschung einer Grunddienstbarkeit entstehen Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt.
Ein Grundpfandrecht, auch Grundschuld genannt, dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Im Falle einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung kann er sich aus dem Erlös befriedigen lassen. Die Grundschuld entsteht durch eine Einigung der Parteien und wird durch die Eintragung im Grundbuch rechtswirksam. Sie ist nicht personengebunden, sondern an das Grundstück gebunden.
Die Hypothek ist eine zusätzliche Absicherung für einen Kredit. Im Rahmen des Kreditvertrags wird auch die Genehmigung einer Hypothek erteilt. Diese wird im Grundbuch eingetragen und ist mit dem Kredit verbunden. Im Gegensatz zur Grundschuld hängt die Hypothek von der Existenz des Kredits ab.
Um die Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu löschen, ist es erforderlich, dass die Eintragungen gestrichen werden. Dieser Vorgang erfolgt auf Grundlage einer Löschungsbewilligung, die vom Grunddienstbarkeitsberechtigten erteilt wird. Die Löschungsbewilligung wird vom Notar überprüft und anschließend an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Ein Nießbrauchrecht ist im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ausschließlich an eine bestimmte berechtigte Person gebunden. Des Weiteren ist das Nießbrauchrecht zeitlich unbegrenzt. Wenn die berechtigte Person verstirbt, erlischt auch das Nießbrauchrecht. Die Grunddienstbarkeit hingegen bleibt auch bei einem Wechsel des Eigentümers mit dem Grundstück verbunden.
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