Rechtsanwalt Matthiessen Aichach - Nicht bezahlte Nebenkosten

Damit Sie als Vermieter erfolgreich gegen säumige Mieter vorgehen können, müssen Sie Folgendes beachten:

Voraussetzung für einen Zahlungsverzug bei Nebenkosten

• Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung zahlen muss, muss dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden sein. Im Vertrag müssen die einzelnen Posten ausdrücklich aufgeführt werden.

• Die Kosten dürfen nur einen Zeitraum von maximal 12 Monaten umfassen. Eine Nebenkostenabrechnung, die einen längeren Zeitraum umfasst, ist ungültig.

• Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Fälligkeit zugesandt haben.

• Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Fälligkeit zugesandt haben. Unter anderem muss Folgendes aufgeführt sein:

• die Nebenkostenart

• der Verteilerschlüssel

• der Gesamtbetrag

• die Mietsache

• die Namen von Mieter und Vermieter

• die Abzüge der Vorauszahlungen

• Der Mieter hat das Recht, auf Nachfrage Einsicht in die Abrechnung zu nehmen.

• Wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde, hat der Mieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, gerät er auch ohne vorherige Mahnung automatisch in Zahlungsverzug. Ein Widerspruch des Mieters hindert den Verzug nicht.

Möglichkeiten, gegen die Nichtzahlung vorzugehen

• Kaution einbehalten: Der Vermieter darf die Kaution nur einbehalten, um ausstehende Zahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern. Eine Aufrechnung gegen die Nichtzahlung bei einer laufenden Vermietung ist unzulässig.

• Fristlose Kündigung: Die Nichtzahlung der Nebenkostenabrechnung muss einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen, z. B. wenn der Mieter regelmäßig nicht/nur teilweise zahlt oder die ausstehende Nachzahlungspflicht die Höhe zweier Monatsmieten übersteigt. Eine vorherige Mahnung ist erforderlich. Die Kündigung muss schriftlich begründet werden.

• Gerichtliches Mahnverfahren: Beim zuständigen Mahngericht einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen (sowohl schriftlich als auch online möglich). Der säumige Mieter erhält einen Mahnbescheid mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen. Wenn die Mahnung nicht bezahlt wird, kann der Mieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Wenn der Mieter widerspricht, kann der Vermieter sich für ein Gerichtsverfahren entscheiden.

• Gerichtliches Klageverfahren: Die zuständige Gerichtsinstanz hängt vom Streitwert ab. Wenn die Nebenkosten einen Streitwert von 5.000 EUR übersteigen, ist das Landgericht (LG) zuständig, ansonsten das Amtsgericht (AG). Bei Wohnraummietverträgen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig. Wegen des Anwaltszwangs müssen die Parteien vor dem Landgericht anwaltlich vertreten werden